Apartman ve Site Yönetimi Nasıl Seçilir?
Apartman veya site yönetimi, kendi aranızdan veya dışarıdan seçeceğiniz bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirsiniz. Eğer tek bir kişiye bu görevi veriyorsanız o kişiye yönetici, üç kişilik bir kurula yönetim görevi veriyorsanız bu kurula yönetim kurulu denir. Apartmanlar bakımından iki yapı vardır. Bunlar genel kurul ve yöneticidir. Ev sahiplerinin tamamı genel kurulu oluşturur. Bunun yanında bir de yönetici söz konusu olur. Yöneticiyi kat malikleri yani ev sahipleri belirler.
Yönetici atayabilmek için sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilmesi gerekmektedir. Tek kişi yönetici atanabileceği gibi 3 kişilik bir yönetim kurulu da atanabilir. Eğer söz konusu binada 8 yahut 8’in üzerinde bağımsız bölüm mevcutsa yönetici atanmak zorunlu hale gelir. Yönetici yıllık olarak arsa payı ve sayı çoğunluğu ile atanır. Eğer taraflar anlaşamazlarsa, yönetici sulh hakimince tayin olur. Yönetici kat maliklerinden birisi ya da dışarıdan birisi olabilir. Yönetici atanınca kat malikleri ile arasında vekalet sözleşmesi kurulmuş olur.
Toplu yapılarda yani sitelerde ise yönetim bakımından üç unsur söz konusudur. Bunlar; kat malikleri kurulu, temsilciler kurulu, yönetici ve denetçilerden oluşur. Sitelerde de yönetimin belirlenmesi genel olarak aynı esaslara göre yapılır. Bu saydığımız organlar her blok için ayrı ayrı söz konusudur.
Yönetici vekil gibi sorumlu olduğu için de yılda bir kere hesap vermek zorundadır. Yine yönetici ile kat malikleri arasındaki vekalet ilişkisi uyarınca yönetici, vekilin haiz olduğu hakları da haizdir. Yönetici her zaman istifa edebileceği gibi her zaman da azledilebilir. Haksız azledilirse bu bir tazminat sorumluluğuna yol açabilir.
Apartman ve site yönetimleri belirttiğimiz üzere dışarıdan profesyonel olarak alınabilmektedir. Eğer bu şekilde dışarıdan alınan bir hizmet söz konusu ise bu şirketin veya kişilerin muhakkak hukuki bir destek alıp almadıkları kontrol edilmelidir. Çünkü yönetimin bu şekilde dışarıdan alınıyor olması işleyişin düzenli olması adına yapılır. Bu gibi meselelerde hukuki yardım olmaksızın sorun yaşamamak neredeyse mümkün olmaz. Site yönetimi hizmeti veren kuruluşlar da aynı şekilde deneyim sahibi bir avukatın hukuki desteğine başvurmalıdır.
Apartman ve Site Yönetimi Ne Sıklıkla Kurulur?
Apartman site yönetimi kat maliklerinin her sene bir kere yaptığı olağan toplantıda belirlenir. Eski yönetimin tekrar seçilmesi mümkündür. Bunun için azami bir sınır da yoktur. Sürekli aynı kişinin yöneticiliği mümkün olabilir. Yukarıda da bahsettiğimiz üzere olağanüstü toplantılar yapılarak yöneticinin görevden alınması mümkündür. Ancak bu yapılırken usuli kurallara ve görevden alma nedenlerine dikkat etmek gerekir. Yöneticiden vekalet görevi alındığı için haksız görevden alma durumunda tazminat ödeme borcu doğabilir. Benzer şekilde yönetici de görevi bırakabilir. Bütün bu durumlarda yeniden yönetici seçimine gidilir. Ancak işin rutin olanı 1 yıldır.
Apartman ve site yönetiminde anlaşılamazsa ne olur? → Toplantıda eğer sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamayıp da yönetici seçilemezse kat maliklerinden birisi veya tamamı sulh hakimine başvurarak bir yönetici atanmasını talep edebilir. Böyle bir durumda hakim diğer malikleri de dinleyerek içeriden veya dışarıdan bir yönetici atar. Kat malikleri haklı bir neden olmaksızın 6 ay boyunca bu yöneticiyi değiştirme hak ve imkanına sahip değildir. Ancak ortada haklı bir neden varsa bu durumda gene sulh hakimine giderek değişim için onay almalıdırlar.
Bütün bu süreçlerin hukuki bakımdan esasa ve usule yönelik kuralları vardır. Bunlara uyulmaması durumunda mahkeme aslında haklı olan talepleri geri çevirmek durumunda kalabilir. Sonuç olarak görülenin aksine bu kadar hukuki zeminde işlemesi gereken bir sürecin hukuki danışmanlık alınmadan yapılması zamansal ve parasal olarak kayba neden olabilir.
